03 · Direito Condominial
Assessoria Jurídica em Direito Condominial e Conflitos de Vizinhança
A convivência em condomínios edilícios e loteamentos fechados envolve a harmonização contínua entre a autonomia do direito de propriedade individual e o interesse coletivo da comunidade condominial. Questões como cobranças de taxas indevidas, regras de uso das áreas comuns, infiltrações entre apartamentos vizinhos e ruídos excessivos frequentemente ultrapassam o diálogo amigável e demandam respaldo legal técnico.
Orientação e atuação jurídica em conflitos condominiais e direito de vizinhança em Teresina e no Piauí. Defendemos condôminos contra a cobrança ilegal de taxa de condomínio antes do recebimento das chaves, restrições desmedidas a locações por temporada (Airbnb), danos estruturais por infiltrações e aplicação de multas por barulho sem contraditório.
Direito Condominial
Condomínios e Vizinhança
Um dos abusos mais recorrentes no mercado de Teresina envolve a cobrança de quotas condominiais a adquirentes antes da efetiva imissão na posse (entrega das chaves), prática considerada ilegal pelo Superior Tribunal de Justiça. Do mesmo modo, debates sobre a legalidade de locações por temporada em plataformas como Airbnb e a aplicação de multas disciplinares sem direito a ampla defesa geram tensões rotineiras entre moradores e síndicos.
O escritório Willna Carvalho Advocacia presta assessoria jurídica direcionada para condôminos, proprietários e administrações condominiais, atendendo presencialmente em Teresina e de forma on-line para proprietários de qualquer região do país com unidades imobiliárias no estado. Nossa atuação visa restabelecer o equilíbrio das relações de vizinhança, combater cobranças abusivas, assegurar o respeito às convenções e ao Código Civil (arts. 1.331 a 1.358), além de garantir indenizações justas por danos decorrentes de vazamentos e obras vizinhas irregulares.
Focos jurídicos
Inexigibilidade de Taxa Condominial Pré-Chaves: Ação judicial para declarar a nulidade da cobrança de quotas de condomínio e IPTU dirigidas ao comprador antes da entrega efetiva das chaves, com devolução simples ou em dobro de valores pagos indevidamente à construtora ou condomínio.
Locação por Temporada e Plataformas Digitais (Airbnb): Análise da convenção condominial, impugnação de circulares restritivas unilaterais expedidas por síndicos e assessoria jurídica em assembleias de deliberação sobre locações residenciais de curta temporada.
Reparação por Infiltrações, Vazamentos e Danos Estruturais: Ações de obrigação de fazer com pedido de tutela de urgência para conserto imediato de vazamentos em unidades superiores ou áreas comuns, perícia técnica cautelar e indenização por danos materiais no mobiliário e acabamentos.
Impugnação de Multas Condominiais por Barulho ou Conduta: Anulação de sanções pecuniárias aplicadas arbitrariamente sem prévia notificação, sem abertura de prazo para defesa escrita ou sem prova concreta de perturbação coletiva do sossego.
Assessoria e Consultoria para Síndicos e Moradores: Mediação de conflitos entre vizinhos, elaboração e atualização de convenções e regimentos internos à luz da legislação civil e acompanhamento jurídico de assembleias ordinárias e extraordinárias.
Situações que costumam chegar ao escritório
Cobrança de taxa condominial antes da entrega das chaves.
Restrição ou proibição de locação por temporada sem base na convenção.
Infiltrações, obras irregulares e danos entre unidades.
Multas, barulho, uso de área comum e conflitos com a administração.
Como o trabalho é conduzido
- Etapa 01Leitura da convenção, regulamento interno, atas e notificações.
- Etapa 02Mediação do conflito e orientação ao síndico ou ao condômino.
- Etapa 03Ação judicial quando a via interna não é suficiente.
Perguntas frequentes
Dúvidas sobre condomínios e vizinhança.
O comprador de imóvel novo na planta pode ser cobrado pelo condomínio antes de pegar as chaves?
Não. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento dos Embargos de Divergência no REsp 489.647/RJ, pacificou o entendimento vinculante de que o adquirente só responde pelas cotas condominiais e pelo IPTU a partir da sua efetiva posse direta no imóvel, formalizada com o recebimento das chaves. Antes desse marco, as despesas condominiais recaem integralmente sobre a construtora ou incorporadora, sendo nula qualquer cláusula contratual em sentido contrário.
O condomínio tem poderes para proibir que o proprietário alugue seu imóvel pelo Airbnb?
De acordo com o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, o condomínio de natureza estritamente residencial pode sim proibir a locação de unidades por meio de plataformas digitais de curta estadia (como Airbnb), desde que essa vedação esteja formalmente aprovada e expressa na sua Convenção de Condomínio pelo quórum qualificado exigido por lei. Caso a convenção seja omissa, o síndico não pode criar proibições genéricas por mera circular ou decisão administrativa unipessoal.
O que fazer quando uma infiltração originada no apartamento vizinho atinge o meu imóvel?
Deve-se registrar as avarias por fotos e vídeos e notificar formalmente o proprietário da unidade vizinha e a administração do condomínio para realização de vistoria técnica conjunta. Se a origem for ramal privativo do vizinho e não houver cooperação para o reparo, cabe a propositura de Ação de Obrigação de Fazer cumulada com pedido de tutela provisória para cessação do vazamento, acompanhada de pleito indenizatório por todos os danos materiais e estéticos provocados.
A multa condominial por barulho pode ser aplicada diretamente sem aviso prévio?
Em regra, a aplicação direta de multas disciplinares sem oportunidade prévia de defesa viola as garantias constitucionais do contraditório e da ampla defesa, consagradas no Código Civil brasileiro. O síndico deve antes expedir notificação advertindo o morador sobre a ocorrência, salvo em casos gravíssimos previstos expressamente com rito sumário na convenção. A ausência de comprovação do ruído ou de possibilidade de recurso à assembleia autoriza a anulação da penalidade.
As respostas são informativas e não substituem a análise dos documentos e das circunstâncias do caso concreto.
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